واصلت قيم العقارات السكنية في دبي الارتفاع، لتسجل زيادة في الأسعار للربع الحادي عشر على التوالي وفقاً لدراسة «نايت فرانك» لسوق العقارات السكنية في دبي لخريف عام 2023، وتوقعت زيادة بنسبة 5% في القيم الأولية للسوق في عام 2024، في حين من المتوقع أن ينمو السوق العقاري بنسبة 3.5%.
وخلال الربع الثالث من عام 2023، ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية بنسبة 5%، لتصل الزيادة التراكمية إلى 30% منذ الربع الأول من عام 2020، على الرغم من أن الأسعار لا تزال أقل بنسبة 7% من ذروة عام 2014. وعلى أساس سنوي، أظهرت الأسعار ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 19%.
وعلّق فيصل دوراني، الشريك – رئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، قائلاً: “بينما نقترب من السنة الرابعة من هذه الزيادات المتتالية في الأسعار في دورة السوق الثالثة، تظل الأسواق الرئيسية في دبي محطاً للأنظار، وتمثل 4.8% من إجمالي قيم الصفقات التي تمت خلال الشهور التسعة الأولى من عام 2023، أما سوق المنازل الجاهزة فما زالت بالصدارة؛ إذ أظهرت الإحصائيات أن 51% من الصفقات التي تمت بين الربعين الأول والثالث كانت عبارة عن مبيعات في السوق الثانوية، ما يعكس النسبة الكبيرة من المشترين النهائيين والباحثين عن منازل ثانوية في دورة السوق الحالية”.
ومع زيادة حجم إصدار المنتجات خلال ال 12 إلى 18 شهراً الماضية، واستجابة المطورين للطلب المستقر والمستدام على المنازل، فإن عدد المنازل المبيعة على السوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً، وفقاً لما ذكرته نايت فرانك. كما بلغ إجمالي مبيعات العقارات قيد الإنشاء خلال التسعة شهور الأولى من هذا العام 100 مليار درهم، بينما بلغت مبيعات المنازل الجاهزة 104.9 مليار درهم.
بدراسة السوق حسب القطاع، من المتوقع أن تشهد أسعار الشقق في دبي ارتفاعاً بنسبة 5.1% خلال الربع الثالث من عام 2023، لتصل إلى أكثر من 1300 درهم للقدم المربع. هذا يشير إلى زيادة قوية بنسبة 26% منذ الربع الأول لعام 2020، على الرغم من الارتفاع الكبير بنسبة 19% في العام الماضي. ومع ذلك، يجدر بالذكر أن أسعار الشقق لا تزال أقل بنسبة 10% من أعلى مستوى سجلته في عام 2014 أما فيما يتعلق بقطاع الفلل، فقد شهدت الأسعار في دبي زيادة بنسبة 4.5% بين شهري يونيو/حزيران وسبتمبر/أيلول، حيث بلغ أعلى متوسط سعر 1580 درهماً للقدم المربعة. تمثل هذه الزيادة زيادة بنسبة 18% مقارنة بالعام السابق، وزيادة بنسبة 57% منذ الربع الأول لعام 2020.
بعد استعراض دقيق للمناطق ذات الأداء الأفضل، يتضح من تحليل نايت فرانك أن الشقق في منطقة جنوب دبي قد شهدت واحداً من أقوى معدلات النمو، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 73% خلال ال 12 شهراً الماضية. تأتي في المرتبة التالية أبراج بحيرات جميرا (67%) ومدينة جميرا ليفنج (أم سقيم الثالثة) (37%)، بأسعار تقدر بحوالي 1150 درهماً، و1780 درهماً، و2860 درهماً على التوالي، علاوة على ذلك، تواصل نخلة جميرا الحفاظ على مكانتها باعتبارها أغلى سوق للشقق السكنية؛ حيث تبلغ الأسعار 3390 درهماً للقدم المربعة. والجدير بالذكر أن كلتا السوقين الفرعيتين في نخلة جميرا ومنطقة أم سقيم الثالثة شهدتا تجاوز أسعارهما مستويات الربع الأول من عام 2020 بنسبة 122% و100% على التوالي.
كما سجلت جزر جميرا زيادة بنسبة 65% في أسعار الفلل في العام الماضي وحده، لتبلغ الآن 2680 درهماً للقدم المربعة، مما يجعلها المنطقة التي شهدت أسرع زيادة في قيمة الفلل. بالإضافة إلى ذلك، سجلت الفلل في منطقة جنوب دبي أهم تغير ربع سنوي في الأسعار؛ حيث ارتفعت بنسبة 33% خلال الربع الثالث.
توقعات 2024
ونشرت نايت فرانك أيضاً توقعاتها السنوية للسوق لعام 2024، واعتمدت في توقعاتها على أربعة من العوامل الأساسية، التي أثرت على أسعار العقارات في دبي، خلال دورة السوق هذه. تتضمن هذه العوامل حجم الصفقات، وزيادة الطلب على العقارات الجاهزة، والنسبة العالية من المشترين النقديين، بالإضافة إلى قيود العرض.
سوق العقارات السكنية الفاخرة
وأوضح دوراني: “بعد مرور 12 شهراً على أول توقعاتنا لسوق العقارات السكنية الفاخرة في دبي، أثبتت توقعاتنا لعام 2023 دقتها. فقد شهدت السوق الرئيسية في دبي، والتي تشمل أحياء نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا، نمواً في الأسعار بنسبة 15.9% خلال ال 12 شهراً حتى نهاية سبتمبر/أيلول 2023، مما يضعنا على المسار الصحيح لتحقيق النسبة المقدرة 13.5% والتي توقعناها في هذا الوقت من العام الماضي. وفي عام 2024، نتوقع زيادة بنسبة 5% في القيم الأولية، في حين من المتوقع أن ينمو السوق العقاري بنسبة 3.5%. في حين أن هذا قد يبدو، ظاهرياً على الأقل، بمثابة انخفاض كبير في نمو الأسعار الأساسية بنسبة 44.4% المسجلة في عام 2021، إلا أنه مجرد انعكاس لبعض النمو الاستثنائي في عام 2021 الذي يسير ببطء في انحساره على مدى ال 12 شهراً الماضية من توقعاتنا”.
أحجام المعاملات
خلال دورة السوق هذه، أثرت عدة عوامل بشكل كبير على أداء الأسعار، وكان واحد من هذه العوامل هو الرقم القياسي لمبيعات المنازل الذي تجاوز عتبة ال 10 ملايين دولار. في الفترة من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023، تم بيع 87 ألف منزل في الإمارة، مما أدى إلى قيمة إجمالية للصفقات بلغت 224.6 مليار درهم. بالمقارنة مع عام 2022، حيث تمت 92 ألف معاملة بقيمة إجمالية بلغت 222.7 مليار درهم. يجدر بالذكر أن النشاط الشهري انخفض إلى 7500 معاملة في سبتمبر، بانخفاض عن الوتيرة الثابتة لأكثر من 10000 منزل تم بيعها شهرياً بين يناير/كانون الثاني وأغسطس/آب.
العقارات قيد الإنشاء مقابل العقارات الجاهزة
وتميز سوق الوحدات السكنية للتملك الحر في دبي بهيمنة العقارات التي ما زالت قيد الإنشاء؛ حيث بلغت نسبة مبيعات العقارات قيد الإنشاء 62% من إجمالي المبيعات في عام 2009 وبمتوسط طويل الأمد قدره 42%. وفي الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023، شكلت العقارات قيد الإنشاء 47.8% من إجمالي المبيعات، وهو أعلى قليلاً من المتوسط على المدى الطويل.
ووفقاً لتقرير الوجهة دبي لعام 2023 الصادر عن نايت فرانك، فإن 66% من أصحاب الثروات العالمية الكبيرة الذين يبحثون عن منزل ثانٍ في دبي يفضلون العقارات الجاهزة. وعلى الصعيد العالمي، يفضل 53% من الأثرياء المنازل المكتملة في دبي، وترتفع هذه النسبة إلى 61% بين أولئك الذين تتجاوز ثرواتهم الصافية 10 ملايين دولار، وتصل إلى 71% بين الأثرياء في شرق آسيا.
هيمنة المشترين النقديين
يواصل المشترون النقديون السيطرة على السوق؛ حيث يمثلون حوالي 80% من حجم المعاملات في الربع الثاني من عام 2023. وقد ساعد ذلك في عزل السوق عن تأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض، وساهم في تحقيق مبيعات قياسية في عام 2023. في حين وصلت نسبة المعاملات النقدية إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق بلغ 82.4%. خلال النصف الأول من عام 2023، هناك احتمال أن يفكر العديد من المشترين في إعادة التمويل في المستقبل.
ومن المتوقع أن يصل عدد سكان المدينة المتزايد إلى 7.8 مليون نسمة بحلول عام 2040، وسيتطلب ذلك زيادة كبيرة في التطوير السكني. ويتجلى هذا بشكل خاص في الأسواق الرئيسية، حيث يوجد 368 منزلاً فقط قيد الإنشاء حالياً، مما يشير إلى احتمال ارتفاع الأسعار مقارنة بالسوق السائدة.
